Wien (pts010/02.03.2018/09:00) – Laut einer heute von Hudej Zinshäuser in Wien veröffentlichten Marktanalyse hat der österreichische Zinshausmarkt 2017 das hohe Niveau von 2016 sowohl übertroffen als auch unterschritten: Es wurden insgesamt 863 Transaktionen im Wert von rund Eur 1,75 Mrd. registriert. Das bedeutet gegenüber 2016 eine Steigerung der Transaktionsanzahl um 17,6 %, aber einen leichten Rückgang von ca. 2 % beim Volumen.

Normale Marktentwicklung

„Nach Jahren starker Steigerungen des Marktvolumens und folglich auch der Preise überrascht uns diese Entwicklung nicht“, konstatiert Geschäftsführer Gerhard Hudej. „Die Zahlen bestätigen ein Ergebnis unserer letztjährigen Marktstudie, nämlich die Tendenz zu kleineren Objekten. Wie schon 2016 ist auch 2017 die Transaktionsanzahl gestiegen, aber das Volumen mehr oder weniger gleich geblieben. Das bedeutet, dass mehr Objekte gehandelt wurden, aber die durchschnittliche Größe pro Objekt abgenommen hat. Die Stabilisierung des Marktvolumens auf hohem Niveau zeigt aber auch, dass die Preise für österreichische Zinshäuser in aller Regel wirtschaftlich gerechtfertigt sind.“

Private und Gewerbe dominieren den Markt

Sowohl bei den Käufern als auch bei den Verkäufern sind die privaten und die gewerblichen Marktteilnehmer am wichtigsten. Stiftungen und institutionelle machen einen deutlich kleineren Teil des Marktes aus. Die meisten Objekte wurden von Privateigentümern verkauft (517). Die größten Umsätze im Verkauf haben aber die gewerblichen Marktteilnehmer generiert (Eur 790,2 Mio.). Bei den Investitionen führt das Immobiliengewerbe den Markt deutlich an, sowohl nach Anzahl als auch nach Volumen (472 Transaktionen, Eur 957,2 Mio.). Die institutionellen Marktteilnehmer spielen sowohl bei den Investitionen als auch beim Verkauf die geringste Rolle.

Alle Bundesländer mit mehr Transaktionen

Die Anzahl der Transaktionen ist in allen Bundesländern inkl. Wien gestiegen. Allerdings hat das Marktvolumen in manchen Ländern abgenommen, nämlich in Wien, Niederösterreich, Salzburg und Tirol. In diesen vier Ländern wurden also mehr, aber im Durchschnitt kleinere Objekte verkauft als 2016. Die stärkste Steigerung bei der Transaktionsanzahl (absolut) war in Wien zu verzeichnen (41). Der größte Rückgang beim Marktvolumen hat in Salzburg stattgefunden (-46,7 %). Dies ist allerdings nicht verwunderlich, da hier im Jahr 2016 einige wenige besonders große Transaktionen zu verzeichnen gewesen waren.

Wien

Die Bundeshauptstadt dominiert naturgemäß den Markt mit einem Volumen von rund Eur 1,32 Mrd. und 432 Transaktionen. Fast die Hälfte aller verkauften Objekte stammten von privaten Abgebern, wobei diese aber nur rund ein Drittel des gesamten Verkaufsvolumens lukrierten (214 Objekte / Eur 447 Mio.). Das Immobiliengewerbe machte mit weniger Verkäufen deutlich mehr Umsatz (117 Objekte / Eur 636 Mio.). Hinsichtlich der Investitionen liegen die gewerblichen Marktteilnehmer sowohl bei der Anzahl als auch beim Volumen deutlich an der Spitze (274 / Eur 723 Mio.).

Innerhalb Wiens dominieren die Bezirke außerhalb des Gürtels, aber nicht nur die preisgünstigen: So liegen bei der Transaktionsanzahl Fünfhaus (15. Bezirk) mit 41 Transaktionen, Favoriten (10. Bezirk) und Ottakring (16. Bezirk) mit je 37 an der Spitze, danach folgt aber schon Döbling mit 34. Hinsichtlich des Volumens dominieren Landstraße (3. Bezirk) und Innere Stadt (1. Bezirk) das Marktgeschehen: Mit Eur 143 Mio. bzw. Eur 134 Mio. führen sie das Feld vor Wieden (4. Bezirk) an, wo rund Eur 115 Mio. umgesetzt wurden.

Niederösterreich

Das Land unter der Enns ist eines jener Bundesländer, die gegenüber 2016 trotz Steigerung bei der Transaktionsanzahl (15,9 %) einen Rückgang beim Marktvolumen (-5,7 %) verzeichneten. Bei der Anzahl an Transaktionen haben die kleineren Städte Krems (7) und Wiener Neustadt (8) im Jahr 2017 die Landeshauptstadt St. Pölten (5) übertroffen. Die privaten Verkäufer sind sowohl hinsichtlich Anzahl (54) als auch beim Volumen (Eur 33,1 Mio.) dem Immobiliengewerbe voraus. Bei den Käufen nehmen die gewerblichen Investoren sowohl hinsichtlich Anzahl (39) als auch beim Volumen (Eur 46,2 Mio.) den ersten Platz ein. Stiftungen traten vor allem als Verkäufer in Erscheinung, institutionelle spielten 2017 in Niederösterreich eine untergeordnete Rolle.

Steiermark

Die Landeshauptstadt Graz führt mit 41 Transaktionen die Liste der steirischen Verkäufe deutlich an, danach folgt mit Respektabstand Leoben (10). Die Steiermark verzeichnete gegenüber 2016 bei der Transaktionsanzahl eine Steigerung um 16,5 % und beim Volumen um 20,7 %. Bei den unterschiedlichen Marktteilnehmern zeigt sich ein ähnliches Bild wie in ganz Österreich: Private Abgeber verkauften zahlenmäßig am meisten (67). Das damit erzeugte Marktvolumen liegt allerdings im Verhältnis zur Anzahl deutlich unter jenem der gewerblichen Verkäufer. Diese wiederum führen die Rangliste bei den Käufen nach beiden Kriterien an (Anzahl und Volumen). Anders als in den meisten anderen Regionen war das Marktvolumen der Institutionen in der Steiermark 2017 höher als jenes der Stiftungen.

Salzburg

Mit 25 von 50 Transaktionen wurden die Hälfte aller Verkäufe des Landes Salzburg in dessen Hauptstadt getätigt. Trotz einer Steigerung bei der Anzahl um 38,9 % verzeichnete Salzburg einen Rückgang im Volumen um 46,7 %. Dies ist auf ein volumensmäßig außergewöhnlich starkes Jahr 2016 zurückzuführen. Landesweit 34 private Verkäufer lukrierten 2017 eine Gesamtsumme von Eur 41,1 Mio., während 14 gewerbliche Abgeber Eur 32,2 Mio. Umsatz machten. Bei den Investitionen führt wie gewohnt das Immobiliengewerbe das Feld an. Nur je ein Objekt wurde von je einer Stiftung ge- bzw. verkauft, allerdings unterscheiden sich die Volumina deutlich (Eur 2,3 Mio. / Eur 9,8 Mio.). Ebenfalls nur je eine Liegenschaft in Kauf und Verkauf geht auf das Konto der Institutionen (Eur 4,3 Mio. / Eur 0,9 Mio.).

Oberösterreich

Das Land ob der Enns verfügt noch über großes Marktpotenzial, was sich in der deutlichen Steigerung im Vergleich zu 2016 zeigt: Ein Plus von 19,7 % bei der Zahl an Transaktionen führte zu einer Steigerung beim Volumen um 57,2 %. Insgesamt wurden mit 79 Zinshausverkäufen Eur 83,7 Mio. erzielt. Bei den Verkäufen stehen die privaten mit 54 Objekten und Eur 42,6 Mio. im Vordergrund, bei den Käufen führen wie immer die gewerblichen Marktteilnehmer (34 Objekte / Eur 40,5 Mio.). Stiftungen traten als Verkäufer in Oberösterreich überhaupt nicht in Erscheinung, als Käufer immerhin bei sieben Transaktionen (Eur 24,8 Mio.). Die Institute trugen mit acht Verkäufen und sieben Käufen (Eur 5,7 Mio. / Eur 5,2 Mio.) zum Marktgeschehen bei.

Weitere Bundesländer

In Kärnten, Tirol, Vorarlberg und dem Burgenland wurden 2017 mit insgesamt 123 Zinshaus-Transaktionen 103,9 Mio. bewegt. Die meisten Objekte wechselten in Tirol und Kärnten den Besitzer (je 43), das größte Volumen verzeichnete Tirol mit Eur 44,3 Mio. In Vorarlberg wechselten zwar nur 26 Objekte den Besitzer, gegenüber 2016 war dies aber sowohl bei der Anzahl (116,7 %) als auch beim Volumen (123,9 %) eine auffallend hohe Steigerung. In Tirol stand der Steigerung bei der Transaktionsanzahl von 22,9 % ein ähnlich starker Rückgang beim Volumen (-24,7 %) gegenüber.

Aussichten

„Wir erwarten für die nächsten Jahre leichte Steigerungen beim Volumen am österreichischen Zinshausmarkt. Auch die Transaktionsanzahl wird weiter wachsen, und zwar relativ stärker als das Volumen“, prognostiziert Gerhard Hudej. „Weitere Steigerungen beim Volumen sind vor allem dann möglich, wenn sich die Eigentümer großer Liegenschaften zum Verkauf entscheiden – die Nachfrage ist nach wie vor da.“ Zinshaus-Investitionen aus dem Ausland werden bei Hudej Zinshäuser im Jahr 2018 mit geschätzten Eur 50 Mio. zu Buche schlagen.

Über Hudej Zinshäuser Als einziges Unternehmen konzentriert sich die Hudej GmbH mit fünf Standorten ausschließlich auf die Vermarktung von Zinshäusern in ganz Österreich. Die Gesellschaft wurde im Jahr 2012 von Gerhard Hudej gegründet und begleitete im Jahr 2017 österreichweit 56 Transaktionen im Gesamtwert von rund 200 Mio. Euro. Das Unternehmen hat Standorte in Wien, Salzburg, Graz, Linz und Zürich.

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